La Scael structure son immobilier

Lorsqu’en 2017, la Scael quitte son immeuble historique du centre-ville de Chartres pour s’installer au Jardin d’entreprises, une zone d’activités en périphérie, elle met un pied dans l’immobilier de bureaux. La coop fait ensuite construire un troisième bâtiment. Un quatrième devrait voir le jour dans les cinq prochaines années.

Le groupe Scael possède des bâtiments de bureaux à Chartres, Paris, Angers, etc., et seulement la moitié est occupée par le groupe. L’autre moitié est louée à des tiers. « Nous souhaitions rendre accessible notre foncière à nos adhérents. C’est une des diversifications que nous avons identifiée avec le conseil d’administration lors de l’établissement du plan Scael 2025 », souligne Éric Brault, le président du groupe. Et d’ajouter : « Le foncier est la base de notre développement. Au Jardin d’entreprises, nous avons prévu de construire un restaurant d’entreprises. Il pourra ainsi faire le lien avec nos producteurs locaux. Ce nouvel outil structure davantage nos investissements. »

Regrouper tout le parc

Concrètement, dans les actifs des SCI, la partie exploitation est séparée de la partie immobilière. La première étape a consisté à évaluer la valeur des biens, comme l’explique Jean-Sébastien Loyer, directeur du groupe Scael. « Nous avons sélectionné nos biens qui possèdent une valeur marchande, comme les Gamm vert près d’une grande surface, nos laboratoires à Angers ou encore des bureaux de Lecureur à Paris, mais pas les silos. Nous avons ensuite demandé à un cabinet indépendant d’estimer la valeur de tous les biens et leur valeur locative. » Le montant total est évalué à 35 M€. Tous les actifs des SCI sont regroupés sous une holding, une SAS dénommée Agrimmo. Les biens sont loués par les sociétés au prix du marché. Alors que la rentabilité brute de l’immobilier résidentiel s’établit aux alentours de 3 %, la location de bureaux s’affiche davantage entre 5 et 6 %.

Le dirigeant de la Scael propose donc au conseil d’administration d’ouvrir la holding aux adhérents de la coopérative à jour de leurs parts sociales. « Cette réserve leur appartient déjà. Mais grâce à cette structuration, ils peuvent bénéficier des investissements directement », explique Jean-Sébastien Loyer.

Un pacte d’actionnaires

Un travail de longue haleine commence pour les services juridiques et financiers qui doivent écrire le pacte d’actionnaires de la foncière. « Notre objectif est que les parts restent toujours dans le giron de la coopérative. Par exemple, les parts ne pourront pas être vendues à des tiers, même lors d’un décès », souligne Jean-Sébastien Loyer. Une dizaine de personnes et le conseil d’administration ont travaillé pendant deux ans pour créer cette société et ce montage juridique.

Un placement pour les adhérents et les salariés

Le montant d’une part en 2020 s’élève environ à 1 400 €, et la Scael s’engage à garantir une rentabilité à 4 % minimum par an. « Le taux de remplissage des bâtiments est de 97 % sur l’ensemble du parc. Nous sommes en majorité dans des villes moyennes où il n’y a pas de problème de liquidité. C’est donc un placement sécurisé, l’agriculteur peut dormir sur ses deux oreilles », assure le DG.

Lancé en 2020, ce placement a attiré une vingtaine d’agriculteurs, à hauteur de 0,5 M€. « Le contexte sanitaire a limité nos capacités de communication autour du projet, souligne Julien Malherbe, responsable de la communication, nous avons privilégié les réunions en face-à-face pour bien présenter la foncière. » À partir de cette année, la coop va aussi ouvrir ce dispositif à ses salariés.

Aude Richard